Écrit par Adam Kalbfleisch, Alixe Cameron, Jane Helmstadter, Mark Lewis, Mercy Liu, Michelle Yung, Richard Burgos, Simon Crawford, Zirjan Derwa
Le Bureau de la concurrence (le Bureau) a publié ses lignes directrices définies en matière de contrôle des biens (Lignes directrices) décrivant l’approche continue du Bureau en matière d’application des contrôles des biens de la concurrence en vertu de la Loi sur la concurrence (Loi). Celles-ci remplacent les lignes directrices préliminaires publiées le 7 août 2024, qui ont fait l’objet d’un processus de consultation publique l’été ou l’automne dernier, et dont Bennett Jones a parlé dans un blogue précédent, Key changes to Property Control Rules : What Landlords and Tenants Need to Know Before October 7, 2024. Bien qu’elles ne soient pas juridiquement contraignantes, les Lignes directrices fournissent des renseignements précieux sur l’approche d’application de la loi du Bureau en matière de contrôle des biens immobiliers et décrivent ses attentes à l’égard des entreprises qui exercent des activités dans le secteur de l’immobilier commercial.
La publication des Lignes directrices fait suite aux récentes modifications importantes apportées par le Parlement à la Loi dans les projets de loi C-56 et C-59, qui ont reçu la sanction royale en décembre 2023 et juin 2024 respectivement, et qui ont élargi la portée des dispositions de la Loi sur l’abus de position dominante (articles 78 et 79) et la collaboration civile (article 90.1), qui peuvent toutes deux avoir une incidence sur l’utilisation des contrôles fonciers dans les biens immobiliers commerciaux. Bennett Jones a abordé ces modifications en détail dans deux blogues précédents, La Loi sur la concurrence remaniée modifie radicalement le droit canadien de la concurrence et Le gouvernement fédéral va remanier en profondeur le projet de loi sur la concurrence.
Les lignes directrices et les contrôles fonciers
Les Lignes directrices stipulent que les contrôles des biens des concurrents sont des restrictions à l’utilisation des biens immobiliers commerciaux et, selon le Bureau, ces contrôles peuvent isoler les entreprises de la concurrence et donc soulever des préoccupations en matière de concurrence. Les Lignes directrices traitent spécifiquement de deux types de contrôles fonciers :
- Clauses d’exclusivité : Clause d’un bail commercial qui limite la façon dont le terrain peut être utilisé par les concurrents à un locataire. Cela pourrait interdire au locateur de louer un logement ou un terrain à une entreprise qui fait concurrence à un locataire existant, ou limiter les produits qui peuvent être vendus. Il pourrait également s’agir d’une clause qui incite à ne pas louer à des concurrents d’un locataire
- Clauses restrictives : Restriction sur un terrain qui empêche l’acheteur ou le propriétaire d’une propriété commerciale d’utiliser l’emplacement pour exploiter ou louer à des exploitants de certains types d’entreprises qui font concurrence à un propriétaire précédent.
Bien que les Lignes directrices stipulent que les contrôles fonciers peuvent isoler les entreprises des concurrents, ce qui pose des préoccupations en matière de concurrence, elles reconnaissent également qu’à l’inverse, les contrôles fonciers peuvent parfois accroître la concurrence. Par conséquent, les contrôles fonciers eux-mêmes ne sont pas explicitement illégaux en vertu de la Loi1 , mais, selon le type de contrôle des biens et le degré de restriction, ils peuvent contrevenir aux dispositions de la Loi. Le Bureau examinera généralement les contrôles des biens en vertu des dispositions de la Loi relatives à l’abus de position dominante et aux accords civils (articles 79 et 90.1 respectivement), bien que d’autres dispositions puissent s’appliquer selon les faits et les circonstances particuliers.
En particulier, le Bureau a confirmé qu’il ne prendra pas de mesures d’application de la loi contre les contrôles des biens des concurrents lorsqu’il les considère comme « favorables à la concurrence ». Selon le Bureau, les contrôles peuvent être « favorables à la concurrence » et donc justifiés lorsqu’ils incitent les entreprises à pénétrer un marché ou à investir dans l’amélioration d’un espace déjà loué. Par exemple, si aucun détaillant n’est disposé à combler un poste vacant dans un centre commercial en l’absence d’un contrôle immobilier, un contrôle immobilier peut être justifié.
Il est important de noter que le Bureau a également clairement indiqué que même les contrôles fonciers qui ne sont pas justifiés en faveur de la concurrence ne contreviennent pas automatiquement à la Loi. Cela dit, un contrôle foncier justifié est moins susceptible de soulever des préoccupations en matière d’application de la loi qu’un contrôle qui ne l’est pas.
Le Bureau est d’avis qu’une entreprise peut justifier le contrôle d’un concurrent dépend de trois facteurs :
- Échéancier : Les contrôles des propriétés des concurrents ne devraient durer que « le temps nécessaire pour protéger les incitatifs à l’entrée ou à l’investissement », dont la détermination sera faite au cas par cas.
- Zone géographique : Les contrôles des propriétés des concurrents doivent couvrir le moins de zones géographiques nécessaires et ne doivent généralement pas s’étendre à d’autres propriétés appartenant à un locateur (ou à ses sociétés affiliées).
- Produits et services : Les contrôles des biens des concurrents ne devraient pas limiter les concurrents plus que nécessaire dans les produits ou services visés; des restrictions étendues sont moins susceptibles d’être justifiées.
L’un des principaux points à retenir des Lignes directrices est que, du point de vue du Bureau, les clauses d’exclusivité ne sont justifiables que dans des circonstances limitées, généralement lorsqu’elles attirent des investissements ou de nouvelles entrées sur le marché. Par exemple, une salle de cinéma qui envisage de devenir un locataire principal dans un centre commercial devrait tenir compte des coûts initiaux importants liés à l’installation d’auditoriums, de systèmes de projection et de sonorisation et de traitements acoustiques. Le locataire potentiel serait dissuadé de le faire sans que son bail ne contienne une clause d’exclusivité empêchant l’entrée d’une autre salle de cinéma, car l’entrée d’un concurrent rendrait l’entrée du locataire potentiel et l’investissement dans la construction de l’espace non rentables. Par conséquent, le locataire potentiel du cinéma peut renoncer complètement à la location, ce qui fait en sorte que le centre commercial perd d’autres locataires et acheteurs potentiels qu’il attirerait autrement par l’intermédiaire d’un locataire de cinéma principal.
Le Bureau adopte une position plus stricte sur les clauses restrictives que sur les clauses d’exclusivité, considérant que les premières sont rarement justifiables en dehors de « circonstances exceptionnelles » en raison des avantages qu’elles peuvent accorder aux entreprises en place dans un immeuble commercial. Notamment, le Bureau ne fournit actuellement aucun exemple de cas où une clause restrictive pourrait être justifiée.
Sanctions en vertu des Lignes directrices
Si une clause d’exclusivité est jugée être une pratique commerciale anticoncurrentielle ou a pour effet de nuire à la concurrence, le Bureau peut demander une ordonnance l’interdisant.
En raison des préoccupations accrues du Bureau à l’égard des clauses restrictives, le Bureau peut également demander des sanctions administratives pécuniaires (SAP) en plus d’autres recours, comme une interdiction ou une ordonnance corrective. 2
De plus, le 20 juin 2025, des modifications au projet de loi C-59 élargissant le droit d’accès privé à la disposition sur la collaboration civile sont entrées en vigueur et permettent au Tribunal de la concurrence de rendre des ordonnances de « restitution » dans le cadre d’actions privées pour des violations présumées, exigeant que la partie reconnue coupable d’avoir contrevenu à la Loi rembourse tous les profits réalisés à la suite du comportement anticoncurrentiel.
Questions pour aider à déterminer si un contrôle foncier est approprié
À titre de conseils généraux, le Bureau a souligné les principales questions qu’il croit que les entreprises devraient prendre en considération lorsqu’elles décident de mettre en œuvre un nouveau contrôle foncier ou de le maintenir existant :
- Le contrôle de la propriété est-il nécessaire pour permettre à une nouvelle entreprise d’entrer sur le marché ou pour encourager un nouvel investissement? Y a-t-il d’autres façons de permettre cette entrée ou cet investissement qui ne rendent pas plus difficile la concurrence pour les rivaux?
- Ce contrôle de propriété pourrait-il durer moins longtemps?
- Ce contrôle de la propriété pourrait-il couvrir moins de zone géographique?
- Ce contrôle de la propriété pourrait-il couvrir moins de produits ou de services?
L’objectif actuel du Bureau – les détaillants en alimentation
Étant donné que les lignes directrices ont été publiées à la suite d’une importante période de consultation, les entreprises doivent s’attendre à ce que le Bureau s’intéresse à l’utilisation des contrôles fonciers et qu’elle examine l’utilisation des contrôles fonciers à l’avenir. Par conséquent, toute personne impliquée dans des transactions immobilières commerciales doit tenir compte des répercussions potentielles que les Lignes directrices pourraient avoir sur son entreprise, y compris les ententes existantes ou les nouvelles ententes qui n’ont pas encore été conclues. D’un point de vue pratique, cependant, les ressources limitées du Bureau suggèrent que le Bureau s’intéressera particulièrement au contrôle des propriétés dans certains secteurs de vente au détail, comme le secteur de l’épicerie.
En fait, le 21 octobre 2024, le Bureau a lancé un appel d’information distinct invitant les participants au marché à se prononcer sur l’utilisation spécifique des contrôles fonciers dans l’industrie de l’épicerie et à faire avancer les enquêtes sur deux chaînes d’épicerie canadiennes. 3 Le Bureau devrait publier d’autres directives ou déclarations sur les contrôles des biens des concurrents en attendant les résultats de ces enquêtes et en fonction des commentaires qu’ils reçoivent des participants au marché de l’industrie de l’alimentation. La question de savoir si le Bureau prend des mesures d’application de la loi contre les deux chaînes d’épiceries canadiennes, et le type de mesure d’application de la loi prise en fin de compte, donnera également un aperçu de la façon dont le Bureau pourrait exercer des contrôles immobiliers concurrents à l’avenir, en particulier contre les participants du secteur de la vente au détail de l’immobilier commercial.
Si votre entreprise a des questions sur la négociation, la mise en œuvre, la suppression ou l’opposition aux contrôles de propriété des concurrents, veuillez communiquer avec les auteurs ou tout membre du groupe Bennett Jones Concurrence/antitrust ou Groupe immobilier commercial.
1Plus précisément, avec l’entrée en vigueur de la Loi sur le contrôle foncier des épiceries et des supermarchés (diverses lois modifiées) le 3 juin 2025, tout nouveau contrôle foncier qui s’applique au Manitoba est maintenant inapplicable sur le plan juridique, et les contrôles fonciers existants au Manitoba peuvent être considérés comme exécutoires si l’accord pertinent est enregistré sur le titre du bien-fonds visé dans une période d’enregistrement prescrite. C’est la première fois qu’une province ou un territoire adopte une loi provinciale régissant le contrôle des biens.
2 Les SAP potentielles pour abus de position dominante sont le plus élevé des montants suivants : 1) 25 millions de dollars canadiens pour une première infraction (35 millions de dollars canadiens pour les infractions subséquentes) et 2) trois fois la valeur de l’avantage tiré ou, si ce montant ne peut être raisonnablement déterminé, 3% des revenus bruts annuels mondiaux. En vertu de la disposition sur la collaboration civile, la fourchette de SAP potentielles est la plus élevée des montants suivants : (1) 10 millions de dollars canadiens pour une première commande (15 millions de dollars canadiens pour les ordonnances subséquentes) et (2) trois fois la valeur de l’avantage tiré ou, si ce montant ne peut être raisonnablement déterminé, 3% des revenus bruts annuels mondiaux.
3 CBC News, Competition Bureau probes Sobeys, Loblaws over use of property controls », CBC Business (10 juin 2024), consulté le 26 juin 2025.
Traduction alimentée par l’IA.
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Bennett Jones