Écrit par Scott Martyn et Samuel Judson
Introduction
La Cour supérieure de justice de l’Ontario a récemment réaffirmé l’importance de la bonne foi (ou de son absence) et du caractère raisonnable dans les opérations immobilières, en particulier lorsqu’un litige survient concernant des défauts de titre, des réclamations de tiers ou l’application de la clause d’annulation prévue dans une convention d’achat-vente standard de biens immobiliers. L’affaire Brighton Breeze Ltd. v. Noel Property Management Ltd.1 démontre l’équilibre délicat que les tribunaux établissent entre l’application des droits contractuels et le souci d’assurer une transaction équitable.
Faits pertinents
Le 3 mars 2021, Noel Property Management Ltd. (Noel), en tant que vendeur, a conclu une convention d’achat-vente (CAV) avec Sivanandarajah Sivarajan (Sivarajan), en tant qu’acheteur, visant une propriété riveraine à Brighton (Ontario). Sivarajan, seul dirigeant et administrateur de Brighton Breeze Ltd. (Brighton), a ensuite cédé la CAV à Brighton, qui avait l’intention de réaliser un projet de maisons en rangée sur la propriété.
La CAV prévoyait un prix d’achat de 950 000 dollars canadiens et un dépôt initial de 100 000 dollars canadiens. La date de clôture de la transaction était initialement prévue pour le 1er octobre 2021, mais elle a été reportée d’un commun accord au 28 février 2022. La CAV accordait à l’acheteur un délai de 120 jours pour effectuer les vérifications nécessaires et comportait une clause d’annulation qui stipulait qu’en cas d’objection valable au titre de propriété, Brighton pouvait choisir de : (i) renoncer à toute objection au titre de propriété et conclure la transaction; ou (ii) considérer la convention d’achat-vente comme terminée. La clause en question se lit comme suit :
[TRADUCTION] TITRE : […] Si […] une objection valable au titre de propriété […] est soumise par écrit au Vendeur et que ce dernier est incapable ou refuse de l’écarter, d’y remédier ou d’y faire droit […] et que l’Acheteur refuse d’y renoncer, la présente Convention […] prendra fin, et toutes les sommes versées seront remboursées sans intérêt ni déduction, et le Vendeur […] ne sera tenu responsable d’aucuns frais ni dommages-intérêts.
Au cours de la période de diligence raisonnable, Brighton a fait part de ses préoccupations concernant l’utilisation et l’occupation du bien par des tiers. Brighton a notamment identifié une série d’accords informels et verbaux mettant en cause la copropriété immobilière adjacente, Northumberland Standard Condominium Corporation No. 48 (NSCC48), dont Noel était le déclarant. Ces accords incluaient l’utilisation d’emplacements de bateau et d’aires de stationnement du bien en question par les propriétaires d’unités de NSCC48 et d’autres parties. D’autres préoccupations ont été soulevées concernant l’utilisation d’une allée identifiée comme la « partie 2 » du bien, sur laquelle l’acheteur détiendrait un droit de passage non grevé, selon ce qu’a soutenu Brighton.
Bien que Noel ait initialement coopéré pour répondre aux préoccupations de Brighton, notamment en entamant une communication avec les voisins et en fournissant des documents de référence, la relation entre les parties s’est rapidement détériorée. Brighton a commencé à communiquer directement avec NSCC48 et son personnel de gestion immobilière, adoptant des positions de plus en plus antagonistes concernant l’accès au quai et les empiétements allégués. Brighton a envoyé cinq communications à NSCC48 en septembre 2021, dont deux à l’insu de Noel. Brighton a finalement affirmé que Noel était dans l’obligation de remettre un titre de propriété clair, exempt de toute revendication de tiers et de tout droit non enregistré.
Le 27 septembre 2021, en réponse aux provocations de Brighton, NSCC48 a inscrit un avis sur le titre en vertu de l’article 71 de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers, faisant valoir un droit non enregistré sur le bien. NSCC48 a également entamé une procédure judiciaire contre Noel et Brighton, en vue d’obtenir un jugement déclaratoire concernant ses droits présumés. Tout au long de cette période, Noel a tenté à plusieurs reprises de proposer un règlement à NSCC48. Brighton a toutefois demandé que ces tentatives soient retirées. Brighton a ensuite refusé de conclure la transaction, sauf si Noel retirait l’avis prévu à l’article 71. En réponse, Noel a affirmé que Brighton était dans l’obligation soit de renoncer à son objection et de conclure la transaction, soit d’invoquer la clause d’annulation conformément à la CAV, et a proposé de restituer l’intégralité du dépôt versé par Brighton. Brighton a affirmé que Noel avait résilié la CAV, étant donné qu’il ne pouvait pas ou ne voulait pas supprimer l’avis prévu à l’article 71, et que le fait de ne pas transférer un titre de propriété clair constituait une violation de la CAV. Noel a contesté l’allégation de résiliation de la CAV et s’est dit prêt, désireux et capable de conclure la vente conformément à la CAV. Par ailleurs, si Brighton choisissait de considérer la CAV comme terminée en vertu de la clause d’annulation, Noel restituerait le dépôt. Brighton a refusé de renoncer à son objection, mais n’a pas expressément invoqué la clause d’annulation, de sorte que Noel a conclu que la CAV était terminée et a proposé de restituer le dépôt.
À la suite de l’échec de la transaction Brighton, Noel a conclu une nouvelle convention d’achat avec Decent Homes Capital Inc. (Decent Homes) le 29 avril 2022, pour un prix d’achat de 1,5 million de dollars canadiens. Toutefois, cette vente s’est rapidement retrouvée au cœur d’un litige non réglé. Dès qu’il a eu connaissance de la vente imminente à Decent Homes, Brighton a entamé une action en justice pour obtenir, entre autres, l’exécution intégrale. Sans en avertir Noel, Brighton a obtenu l’autorisation d’enregistrer un certificat d’affaire en instance (CAI), qui a été enregistré le 15 juin 2022. Le CAI a eu pour effet de grever le titre de propriété et d’empêcher Noel de conclure la vente à Decent Homes.
Noel a ensuite déposé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts d’un montant de 1,6 million de dollars canadiens, représentant l’occasion perdue de vendre la propriété à un prix nettement plus élevé. Noel a allégué que le refus de Brighton de conclure la transaction initiale et son recours à des revendications étaient prescrits au titre de la clause d’annulation, et que son enregistrement du CAI avait directement causé l’échec de la vente à Decent Homes.
Recours à la clause d’annulation
La juge Healey a déclaré que si la confiance de Noel à l’égard de la clause d’annulation était raisonnable dans les circonstances, la CAV a pris fin lorsque Brighton a omis de se prononcer à la date de clôture prévue, soit le 28 février 2022.
La juge Healey a invoqué l’arrêt de la Cour suprême du Canada dans l’affaire Mason v. Freedman2. Dans l’arrêt Mason, la CSC a examiné l’effet d’une clause prévoyant des réquisitions quant au titre de propriété et le droit du vendeur de déclarer le contrat nul et non avenu s’il existe des réquisitions que le vendeur [TRADUCTION] « ne peut pas ou ne veut pas » lever dans une convention d’achat-vente. Comme dans l’affaire Brighton Breeze, la convention d’achat dans l’affaire Mason contenait une clause d’annulation qui prévoyait la résiliation du contrat en cas d’objection valable concernant le titre de propriété, objection à laquelle le vendeur ne pouvait pas ou ne voulait pas remédier et à laquelle l’acheteur n’était pas disposé à renoncer. La CSC a noté qu’une telle disposition ne permet pas de répudier un contrat en raison de problèmes découlant de sa propre conduite, et qu’un vendeur qui cherche à [TRADUCTION] « tirer parti d’une telle clause doit exercer son droit raisonnablement et de bonne foi, et non de manière capricieuse ou arbitraire3 ».Toutefois, il existe une distinction entre un défaut de titre qui existait, à la connaissance du vendeur, avant la conclusion de la convention de vente, et un défaut de titre découvert ultérieurement4. La juge Healey, citant l’affaire Business Development Insurance Ltd. v. Caledon Mayfield Estates Inc.5, a déclaré que la résiliation [TRADUCTION] « ne sera pas facilement accessible à un vendeur qui a conclu un contrat avec insouciance et en pleine connaissance de son incapacité d’éliminer le défaut de titre ».
La question qui se pose dans cette affaire est celle de savoir si Noel avait une connaissance réelle des questions sous-jacentes qui ont donné lieu à l’avis prévu à l’article 71. Brighton a fait valoir que Noel était au courant dès 2009, lorsque l’avocat de NSCC48 a soulevé des préoccupations concernant la servitude, le stationnement et l’accès à la rampe de mise à l’eau. Le tribunal a rejeté l’argument de Brighton en déclarant que toute question relative au stationnement sur les biens-fonds de Noel était prescrite (à l’exception de la servitude) et que les actions de Brighton à l’égard de NSCC48 étaient la principale raison pour laquelle l’avis prévu à l’article 71 avait été inscrit.
La juge Healey a estimé que Noel avait en tout temps agi raisonnablement et de manière à soutenir la vente de la propriété à Brighton avant d’invoquer la clause d’annulation. NSCC48 n’avait formulé aucune plainte pouvant être considérée comme un problème à l’égard du titre au moment où Noel a conclu la CAV. C’est en fait le comportement agressif de Brighton qui a incité NSCC48 à inscrire l’avis prévu à l’article 71.
Noel a également rempli ses obligations en vertu de la CAV en soumettant Brighton à son choix et en offrant, comme il était contractuellement tenu de le faire, la restitution de l’intégralité du dépôt de 100 000 dollars canadiens. Lorsque la date de clôture est arrivée, Noel a présenté ses documents et a demandé à Brighton d’exercer son droit de renonciation en vertu de l’article 10 de la CAV. Plutôt que de communiquer une décision à cet égard, Brighton a allégué que Noel avait violé la CAV en ne supprimant pas l’avis prévu à l’article 71 et a indiqué ne pas avoir l’intention de conclure la transaction à moins que Noel supprime l’avis prévu à l’article 71. Après avoir reçu des menaces de litige alléguant une violation, Noel a informé Brighton que, puisque Brighton n’était pas disposé à renoncer à son objection à l’égard du titre, Noel considérait à juste titre la transaction comme terminée. Enfin, Noel a agi raisonnablement et de bonne foi lorsqu’il a conclu la convention d’achat avec Decent Homes, et même si la loi ne l’exigeait pas, Noel a informé Brighton de la nouvelle vente. La juge Healey a également estimé que Brighton n’avait pas satisfait au critère d’exécution intégrale et que le CAI devait être radié pour cause de présentation trompeuse et omission significative de faits importants par Brighton, ce qui aurait influencé l’opinion du juge saisi de la requête sur le fond.
La juge Healey a également fait référence à l’affaire Mitz v. Wiseman6, soulignant que la loi n’exige pas qu’un vendeur s’engage dans un litige pour lever une objection sur le titre. Brighton a contesté le comportement de Noel et a allégué que Noel avait eu connaissance des revendications de NSCC48 avant la signature de la CAV. Par conséquent, en se fondant sur la décision dans l’affaire Gu v. Nothdurft7, Brighton a fait valoir que Noel n’était pas en mesure d’invoquer la clause d’annulation, car il avait eu connaissance du défaut de titre avant de conclure la CAV.
La juge Healey a examiné les éléments de preuve et a conclu que, bien qu’il y ait eu des discussions au fil des ans avec NSCC48 concernant l’utilisation de certains biens-fonds, cela n’équivalait pas à un défaut de titre. C’est plutôt la conduite agressive de Sivarajan, agissant au nom de Brighton, qui a contraint l’autre partie à inscrire l’avis en question. Il n’y avait pas, jusque-là, de défaut de titre et le vendeur n’était ni imprudent ni de mauvaise foi lorsqu’il a conclu la CAV. En outre, comme Noel n’a pas simplement considéré que la CAV était terminée lorsqu’il a conclu qu’il ne pouvait pas convaincre NSCC48 de supprimer son avis prévu à l’article 71, il a soumis Brighton à son choix en vertu de la clause d’annulation, ce qu’il était tenu de faire, et a offert la restitution du dépôt.
L’ordonnance
La Cour a rejeté la requête en exécution intégrale de la CAV soumise par Brighton et a également ordonné que le CAI soit radié du titre de propriété. La demande de Brighton a été rejetée par jugement sommaire, avec dépens en faveur de Noel.
Points à retenir
- Le comportement des parties est important lorsqu’un litige survient dans le cadre d’une transaction immobilière. Il est essentiel que les parties continuent de s’acquitter de toutes les obligations découlant de la convention d’achat, notamment en mettant l’autre partie en position de renoncer et en déposant les documents de clôture appropriés, ce qui démontre qu’elles sont prêtes, désireuses et capables de mener à bien la transaction.
- Dans le cas de défauts de titre survenant après la conclusion de la convention de vente, les tribunaux déterminent si le vendeur agit raisonnablement et de bonne foi, et non de manière capricieuse ou arbitraire, pour résoudre le problème en question.
- L’absence de choix en vertu d’une clause d’annulation n’annule pas le droit contractuel du vendeur de renoncer à la vente d’un bien-fonds s’il ne veut pas ou ne peut pas remédier à un défaut de titre soulevé par un acheteur qui n’est pas disposé à renoncer à ce défaut avant la clôture de la vente. Un acheteur ne peut pas obliger un vendeur à retirer une mention inscrite sur le titre de propriété par un tiers en l’absence d’une obligation contractuelle expresse de le faire.
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1 2025 ONSC 2377 [Brighton Breeze].
2 [1958] S.C.R. 483 [Mason].
3 Mason, p. 487.
4 Supra note 2, au paragraphe 98.
5 2015 ONSC 1978.
6 [1972] 1 OR 189, 22 D.L.R. (3d) 513 (Ont. H.C.)
7 2023 ONCA 480
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Bennett Jones